Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Сделки с недвижимостью с участием иностранных граждан из недружественных стран, не требующие получения разрешения

7 616 25 Блог специалиста 4
Сделки с недвижимостью с участием иностранных граждан из недружественных стран, не требующие получения разрешения

В соответствии с Указом Президента РФ от 4 мая 2022 г. N 254 "О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами", на некоторые сделки не распространяется разрешительный порядок:

- сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость у граждан из недружественных государств;

- сделки, направленные на отчуждение недвижимости у гражданами из недружественных государств, при условии использования спецсчета типа С;

- сделки, совершаемые в соответствии с требованиями от 30.12.2004 г. по ФЗ № 214-ФЗ, при условии, что участниками долевого строительства являются иностранные лица, связанные с недружественными государствами, или российские юр. лица, находящиеся под контролем таких иностранных лиц (+ сделки, влекущие возникновение права собственности на указанные помещения по № 214-ФЗ);

- безвозмездные сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, стороной которых являются граждане иностранных недружественных государств, в случае, если указанные сделки совершаются между супругами или близкими родственниками.



У участников сделки до этого момента возникали вопросы:

- Какие сделки с гражданами иностранных недружественных государств подразумеваются?

- Могу ли я, являясь иностранным гражданином, подарить жилье супруге без разрешения Правительственной комиссии?

- Росреестр приостанавливает/отказывает в регистрации по всем сделкам, совершаемым с гражданами иностранных недружественных государств?


Указ многое проясняет. Многие ждали уточнений и дождались.


Сразу вспоминается недавний кейс:

Супруг - гражданин иностранного недружественного государства, в собственности есть квартира, купленная до брака. Минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ пройден.

Супруга - гражданка РФ, резидент.

Задача: продать квартиру и получить на руки деньги


Было 3 варианта отчуждения недвижимости:


1) Продажа квартиры самим гражданином иностранного недружественного государства. 

+ Разрешение правительственной комиссии на продажу официально не требуется. Об этом они знали, но ситуация была неясной, регистраторы трактовали указы, письма по своему.

- Перечисление денег покупателем на спец счет, что было нежелательно.


2) Дарение квартиры супруге, с последующей продажей квартиры супругой.

+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.

- Супруге нужно было платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.

- Разрешение правительственной комиссии на дарение официально не требовалось. Но нигде не было написано черным по белому "Разрешение при безвозмездной сделке не требуется".


3) Определение права собственности на квартиру на имя супруги брачным договором, с последующей продажей квартиры супругой.

+ На продажу квартиры супругой Разрешение правительственной комиссии не требуется.

- Супруге нужно было бы платить с продажи квартиры НДФЛ 13%, применив вычет 1000 000 р.

- Нотариусы отказывались удостоверять брачный договор, ссылаясь на необходимость получения Разрешения правительственной комиссии.


Минусов в каждом варианте было достаточно.


Какое решение же казалось оптимальным? 

1) Подписать договор дарения между супругами в простой письменной форме (НДФЛ у одаряемого отсутствует, члены семьи).

2) Подать на регистрацию. 

3) Ждать регистрации. Если будет приостановка - довнести Разрешение.

4) Получить документы с регистрации.

5) Продать квартиру по ДКП (НДФЛ 13%, возможно применение вычета 1 000 000 р).

6) Подать декларацию в налоговую.


А Указ Президента лишь подтвердил, что мы на правильном пути. Коллеги, а как вы считаете? Проясняет ли ситуацию выведение некоторых сделок из-под разрешительного порядка?


Подписывайтесь на мой канал в профиле

Комментарии 25
ID: 272312610 мая 2022, 11:16

А коллеги считают, что супруга вполне может вычесть не 1 млн, а полностью расходы дарителя-супруга на приобретение

Ответить
Арман Барекян
10 мая 2022, 15:54

ID: 2723126, так считает закон )

Алина Арифуллина13 мая 2022, 23:06

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 4 апреля 2016 г. N 03-04-05/18915: "В случае, если расходов, связанных с приобретением имущества налогоплательщиком понесено не было, оснований для применения подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса не имеется".

Также в нашем случае муж приобрел квартиру до вступления в брак.

Владимир Филатов17 мая 2022, 18:09

Ну, это ж письмо 2016 года. А сейчас действует такая норма (абзац 18 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ):
"Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи".

ID: 9108058818 мая 2022, 22:41

Можно рассказать простым языком ,без № статей и пунктов.Т.е. договор дарения не надо регистрировать в комиссии?

Алина Арифуллина18 мая 2022, 23:49

При дарении иностранным гражданином недружественного государства близкому родственнику или супругу (супруге) не требуется разрешения комиссии

Михаил Федоров24 мая 2022, 15:14

Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста, а как с обратной ситуацией? Долю гражданину недружественного государства можно подарить? Или это через комиссию?

Ответить
Владимир Филатов24 мая 2022, 17:12

Можно подарить. Без комиссии.

ID: 915907441 июня 2022, 15:16

Подскажите пожалуйста! Японец подарил квартиру, позади в госреестр, там отказали. Собрали все необходимые документы по перечню Минфина, отправили 1,5 месяца назад и ни ответа ничего. Тишина. Спросить не у кого. 04.05.2022 выходят пояснения к указу и в пункте «г» говорится , что разрешаются сделки , ведущие за собой возникновения любого вида собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, введённом в эксплуатацию на основе закона об участии в долевом строительстве. Наш дом как раз построен и введён в эксплуатацию на основе долевого строительства. Но как-то расплывчато написано все в этом пункте «г». Пожалуйста, прочитайте кто-нибудь из специалистов, является ли это моим случаем? Хочется получить квартиру, но комиссия молчит, и сколько ждать не известно. По дарственным между НЕ РОДСТВЕННИКАМИ не сказано нигде ни слова… Заранее благодарю 🙏

Владимир Филатов1 июня 2022, 17:56

С одной стороны, подпункт "ж" подпункта 5 указа от 4 мая говорит, что дарение должно производиться только между супругами и близкими родственниками. Поэтому для Вашей сделки нужно получать разрешение комиссии.
С другой стороны, подпункт "г"... Вы правы, расплывчато... Если попытаться дословно разобрать этот пункт, то получается, что если объектом сделки является помещение в доме, построенном в соответствии с законом о долевке, то разрешительный порядок не применяется.
Короче, я тоже в затруднении. :(

ID: 4883795926 мая 2022, 7:28

Можно ли в настоящее время каким то образом купить квартиру в недружественной стране?

Ответить
Владимир Филатов26 мая 2022, 14:31

Если законодательство этой страны позволяет, то да.

Татьяна Третьякова27 мая 2022, 7:45

Здравствуйте.Только через счет С и разрешение правительственной комиссии?

Владимир Филатов27 мая 2022, 14:24

Татьяна, нет.
Законодательных ограничений в РФ на покупку российскими гражданами недвижимости за границей нет. Никаких спецсчетов и разрешений не требуется. Другой вопрос, что в законах выбранного Вами государства может быть запрет или какое-то спецрегулирование. Да и вывезти из России сумму, достаточную для приобретения более-менее сносной недвижимости, - задача нетривиальная.

Наталья Ясырева
26 мая 2022, 12:50

Зачем танцы с бубнами идя по пути дарения на супругу, если проще, быстрее и без налога по пути "Продажа квартиры самим гражданином иностранного недружественного государства"? Какие тут проблемы со спец.счетом "С"?

Ответить
Владимир Филатов26 мая 2022, 14:20

Вообще-то, проблемы есть. Как потом воспользоваться-то этими деньгами? В соответствии с решением Совета директоров Банка России от 08.03.2022, с банковского счета типа «С» могут списываться денежные средства в целях осуществления:
- уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации;
- переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
- переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте Российской Федерации, предусмотренных разрешением;
- переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
- переводов на банковские счета типа «С»;
- переводов на специальные брокерские счета типа «С»;
- уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляемому обслуживание по счету;
- переводов в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95;
- ошибочно зачисленные на банковский счет типа «С» денежные средства.

Порядок получения вышеупомянутого "разрешения", насколько мне известно, до сих пор не установлен (могу ошибаться).

Наталья Ясырева
27 мая 2022, 17:34

Владимир, благодарю) .
Вчера сама разбиралась с этим вопросом.... Кстати, упомянутое Вами Решение Совета директоров Банка России от 08 марта 2022г ОТМЕНЕНО аналогичным Решением Совета директоров Банка России об установлении режима счетов типа «С» от 18 марта 2022г. (см. п.3 в самом конце этого документа).
Но даже в новом, аналогичном Решении ЦБ изменения НЕ коснулись «случаев» о которым мы сейчас говорим (вернее, есть только добавление - добавили один случай, итого стало не 9 а 10)).
Читаем оригинал, обращая внимание на 3-й и 4-й «случаи». Они не изменились:
«п.1.1. Режим банковского счета типа «С»:
С банковского счета типа «С» могут списываться денежные средства в целях осуществления:
….
- переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте Российской Федерации, предусмотренных разрешением;
- переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
….»
Т.е. вывести деньги со счета типа «С» можно! но имея на то особое некое Разрешение.
Порядок получения этого Разрешения мне никто не смог объяснить в банке. Ну, это как всегда в России с нововведениями)))
Буду признательна, если коллеги, прошедшие уже этот путь или находящиеся в процессе, поделятся информацией о порядке получения таковых Разрешений.

Ирина Яковенко6 июня 2022, 19:40

Добрый вечер, Наталья удалось разобраться со счетом С? Чтобы перечислить дс в валюте иностранной надо разрешение получать?

Наталья Ясырева
7 июня 2022, 15:34

Ирина Яковенко, да обязательно нужно получать разрешение, это изначально понятно! Отслеживаю кейсы и вижу, что всё пока сыро на этом поприще(( то ли регламент не до конца проработан законотворцами, то ли намеренно тормозят его детальную проработку.... и мнения колле тоже противоречивые в связи с этим(( Но вопрос архиважный.

Ответить
ID: 7786049519 июня 2022, 19:56

Алина, добрый день, чем закончился Ваш кейс? И какой вариант Вы бы посоветовали в похожем случае (муж резидент, но гражданин недружественного государства, супруга гражданка РФ, требуется продажа квартиры), если квартира приобретена в браке? спасибо

Ответить
Алина Арифуллина30 июня 2022, 13:05

Добрый день. Позднее клиент предоставил дополнительную информацию: у него есть ВНЖ и квартира находится в общей совместной собственности у супругов. Мы провели электронную сделку у нотариуса, спецсчет С не использовали, так как он не требуется в этом случае. Предоставили на сделку согласие супруги на продажу. Никаких приостановок и отказов в регистрации не было.

ID: 9277000830 июня 2022, 12:34

Подскажите, пожалуйста
Приостановка в Росреестре по сделке
Супруг иностранец, с видом на жительство
Резидент
В приостановке сказано, что счёт С в банке должен быть открыт Но это только для неризедентов🤷‍♀️А супрруг, резидент
Почему в Росреестре специалисты не понимают этих отличий? 🤦‍♀️Что делать? На личный приём не записали Мол, только на следующий год😂
Напишим обращение
Что ещё можно сделать?

Ответить
Антонина Каткова
30 июня 2022, 12:56

А какой у него в егрн указан документ, удостоверяющий личность? ВНЖ?

Антонина Каткова
30 июня 2022, 12:59

Ещё, можете использовать для обращения в РР официальную позицию МинФина по поводу резидентства: у них на сайте, в вкладке «деятельность по выдаче разрешений ( указ 95)» написано, что «Определение понятия резидент содержится в статье 1 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».

А это означает, что в соответствии с п.6 ч.1 ст.1 ФЗ от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" резидентами РФ считаются:
1. Граждане РФ независимо от того, где они находятся — в России или в другой стране.
2. Иностранные граждане и лица без гражданства с видом на жительство в РФ.
3. Российские организации, а также их зарубежные филиалы и представительства.

Если нужно, скину ссылку, сюда нельзя, боюсь удалят

Алина Арифуллина30 июня 2022, 13:07

Мы через нотариуса провели электронную сделку с собственником, у которого есть ВНЖ. Приостановок не было.

Забирайте документы с Росреестра и подавайте через нотариуса, электронно.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]