Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАренда

«Накопления лучше держать в метрах и кирпичах, а не в деньгах»

111 698 35
«Накопления лучше держать в метрах и кирпичах, а не в деньгах»
Все чаще слышно слово «дефолт» — надо ли его бояться и что оно значит для рынка недвижимости? Что будет с ценами на жилье, стоит ли сейчас заключать сделки или лучше оставить накопления в рублях и дождаться, пока жилье подешевеет? Свое мнение высказывает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

avatar

Юрий Кочетков,аналитик рынка недвижимости

Сейчас у нас шоковый период, причем и на рынке, и у людей. При этом в действительности в экономике пока ничего не изменилось: старые контракты выполняются, запасы сырья и материалов еще не закончились. На сегодняшний день все заметные изменения связаны не с реальными проблемами, а с новостным фоном, который обещает подорожание и уход с рынка ряда производителей.

Среднестатистический гражданин сегодня считает, что деньги пропадают, рубли обесцениваются и будет дефолт — значит, сбережения надо спасать (лучше всего — в кирпичах, считает россиянин). В результате растет спрос на покупку жилья.

Как устроены кризисы

За свою жизнь я трижды наблюдал за кризисами, и каждый раз сценарий разворачивался примерно одинаково:

1. Шоковый период. Длится около месяца, характеризуется ажиотажным спросом.

2. Кризисный период — мы ждем его уже в апреле. Это стадия тотального недоверия, невозможность заключить контракты на старых условиях. В это время людям приходится спасать бизнесы и пытаться сохранить привычный образ жизни. Наступает страх перед завтрашним днем — именно в кризисный период произойдет сильный спад спроса на рынке недвижимости, даже несмотря на обещанные государством меры поддержки (к тому же им нужно около месяца, чтобы просто раскачаться).

Этот период может продлиться до полугода: за это время рынок постепенно перестроится, а покупатели поймут, что дальше дешевле не будет и возвращения к былым ипотечным ставкам ждать не стоит.

3. Восстановление. Квартирный вопрос требует решения вне зависимости от политических событий и погоды, поэтому постепенно спрос будет восстанавливаться. 

Не было ни одного кризиса, чтобы спрос не восстановился.

Что такое дефолт и чем он грозит

Это слово сейчас звучит все чаще — в первую очередь от людей, которые боятся, что их сбережения обесценятся.

Сам по себе дефолт означает неспособность государства выплачивать свои долги (а такие долги есть практически у всех стран) другим участникам мировой экономики. После того как государство объявляет о своей проблеме, эти другие участники, как правило, договариваются простить ему какую-то часть долга, провести реструктуризацию, помочь с получением займов в каких-то финансовых институтах. 

Параллельно государство теряет возможность и получения, и вложения инвестиций (из-за санкций это уже актуальная проблема) и оказывается с не очень хорошими перспективами на будущее.

Дефолт — это в первую очередь удар по среднесрочным и долгосрочным бизнесам. Предприятиям, компаниям и даже малому бизнесу очень трудно разрабатывать долгосрочные стратегии. Все сосредоточены на текущих моментах, и это заметно тормозит развитие, попутно снижая ВВП.

Как такой дефолт может отразиться на обывателях? В первый момент — практически никак. В сегодняшней ситуации доходы обычных людей чаще всего находятся в рублевой зоне, а рубли остаются в стране. Количество денег то же самое, масса товаров — та же самая.

При этом существует риск шоковых моментов, когда государство может заявить о заморозке вкладов: так было в 1991 году. Именно этого боятся сейчас люди, имеющие сбережения. К слову, тогда сложилась та же самая ситуация, что и сегодня: государство не смогло обслужить свои долги и не придумало ничего лучше, чем отобрать деньги у народа.

Правда, в 1991 году на это наложился дисбаланс денежно-товарной массы: в магазинах было пусто — был дефицит товаров, получать инвестиции государству тоже было неоткуда. В теории такая ситуация могла бы повториться, но лично я не вижу таких рисков в ближайшие недели (многие сегодня боятся 15 апреля, когда настанет время оплачивать те самые государственные долги).

Скорее всего, государство получит деньги через гиперинфляцию, которая, без сомнения, будет двузначной (за последние три недели она уже составила 10%), если не трехзначной. 

И все же — это максимально негативный сценарий, основанный на предположениях шокового периода.

Аренда

Вырастет ли спрос на аренду — вопрос очень спорный. Да, есть мнение, что те, кто не успел купить жилье, будут вынуждены его снимать, и это означает потенциальный рост спроса.

С другой стороны, сейчас мы наблюдаем активный исход платежеспособных россиян из страны, так что всерьез рассчитывать на заметный рост спроса (особенно в сегменте дорогого жилья) не приходится.

Учитывая очень существенный рост доллара к рублю (по данным на 15 марта, доллар стоит 115 рублей против 76 рублей 15 февраля), можно ожидать оттока иностранной рабочей силы. 

Мигранты постоянно отправляют заработанное на родину, теперь их заработок в долларах сократился более чем на треть — в итоге некоторым просто нерентабельно оставаться работать в России. Все это способно спровоцировать снижение спроса на низкобюджетный сегмент арендного жилья.

Какую недвижимость можно покупать сейчас?

Если говорить о покупке новостройки на этапе строительства, то лучше бы подбирать вариант, который находится на этапе возведения средних и высоких этажей. У таких проектов уже собрано достаточно денег на эскроу-счетах и больше шансов перезанять и достроить, если что-то пойдет не так — особенно это касается застройщиков с хорошей репутацией, которой они, несомненно, дорожат.


Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Наиболее рискованные сегодня покупки — котлованы. Они уже вышли на продажу, но еще не успели набрать достаточно средств на эскроу-счетах.

Несмотря на кризис, у застройщика есть обязательства перед банком о наполнении счетов эскроу, ведь банк выдал проектное финансирование (кредит), и его ставка зависит от динамики пополнения счетов эскроу: чем лучше динамика, тем ниже ставка.

Когда эскроу пополняется хуже, чем ожидалось, ставка начинает расти — соответственно, растет долг застройщика перед банком. Если ситуация продолжается слишком долго, проект из безубыточного превращается в убыточный: всё заработанное застройщик должен будет отдать банку (и хорошо, если не останется еще должен сверху).

В момент, когда проект становится убыточным, застройщику нет смысла продолжать работать — как правило, ему приходит в голову мысль: не забрать ли деньги, до которых еще можно дотянуться (распродать стройматериалы и технику), и бежать из страны.

Еще один принципиальный момент для застройщиков — сильное подорожание материалов. И если бетон и кирпич можно заказать российский, то отделочные материалы и фурнитура в большинстве случаев импортные. Это значит, что больше рискуют проекты, сдающие квартиры с отделкой (80–90% обоев, плитки и прочих покрытий доставляется из-за границы). Мало того, что они и так подорожают на фоне инфляции, в их случае рост цены усилится еще и за счет снижения курса рубля к иностранной валюте. Получается, проекты без отделки рискуют меньше.

Выходить на сделку или лучше не надо?

Если речь идет о реально необходимом улучшении жилищных условий здесь и сейчас, то да. Кстати, при этом важно обсудить со своим риелтором форс-мажорные моменты.

Если вы уже вошли в сделку, уверены в объекте и оценили риски, то останавливаться не стоит. Если вы только присматриваете жилье, то уже лучше отложить мероприятие на полгода. Умеете работать с криптовалютой — самое время отработать этот навык и сохранить сбережения в крипте.

Выбирая объект для покупки на вторичном рынке, сейчас лучше избегать альтернативных сделок: длинные цепочки сильно тормозят процесс. Это риск, идти на который не стоит. Лучше поискать более простой вариант.

При этом, решаясь на сделку, люди получают нужное им жилье взамен в общем-то ненадежных рублей. Недвижимость по-прежнему является наиболее устойчивым средством сохранения денег в кризис. Бумажные деньги (и вклады тоже) и акции менее надежны, чем квадратные метры.

Цены упадут или вырастут?

Скорее всего, при худшем сценарии так называемые реальные цены на жилье снизятся на 30–40%. С учетом инфляции некоторые решат, что покупка сейчас (на пике цен) и покупка через полгода (когда реальные цены снизятся, но снизится и покупательная способность рубля) — одно и то же. Это не совсем так: есть еще и риски, что события будут развиваться совсем неприятным путем.

Поэтому мы опять возвращаемся к тезису, что накопления лучше держать в метрах и кирпичах, хотя предыдущие 15 лет нам говорили, что деньги являются более эффективным способом сбережения. Увы, после революций и перестроек (а мы сейчас движемся в этом направлении) деньги обычно превращаются в пыль.

И о хорошем

Закончить на позитивной ноте непросто. Пока самой очевидной хорошей новостью является факт, что финансовая система стоит и еще ни один банк не потерял лицензии, хотя шоковый период длится уже достаточно долго (16 марта уже 21 день).

Мы уже пережили не один кризис, так что, надеюсь, преодолеем и грядущий.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 35
AK16 марта 2022, 14:49

>>Поэтому мы опять возвращаемся к тезису, что накопления лучше держать в метрах и кирпичах
Украинцы уже ощутили каково это держать накопления в кирпичах. Может уже пора перестать такие вещи про надежность?

Ответить
Nadezda25 марта 2022, 17:04

Это только украинцам нельзя держать деньги в кирпичах ,а всем остальным даже нужно .

ID: 1780714816 марта 2022, 21:20

Хотелось бы понять, стоит ли сейчас затевать альтернативную сделку со вторичным жильём: продажу своей квартиры и покупку тут же аналогичной, но в другом районе Москвы?

Ответить
ID: 705562931 марта 2022, 15:12

Не стоит. Подождите до осени

Александр Дмитриевич17 марта 2022, 9:57

За правильные деньги можно купить всё, кроме времени. А что можно купить за метры и кирпичи?

Ответить
Nadezda25 марта 2022, 17:07

Было бы что продать ???на каждый товар имеется свой покупатель ???А что сейчас деньги ???если раньше можно было купить машину нормальную то на данный момент ,купить спокойно можно пылесос ???

ID: 8439716517 марта 2022, 11:45

статья по типу когда я сам/сама нифига не понимаю, почему бы не перепечатать то, что годами печатали другие.

Ответить
ID: 7154943822 марта 2022, 13:33

Как.. правильно

Дмитрий17 марта 2022, 15:30

У вас любые, абсолютно любые факты и факторы сводятся к тому, что метры будут дорожать. Естественно, во внимание берут, озвучивают и тиражируют только то, что должно поднять цену, всё остальное вы просто "не замечаете". Понятное дело, прибыльность 300%, а про 300% ещё в позапрошлом веке сказали.

Ответить
Ольга Пароходова17 марта 2022, 16:03

Жилье и квадратные метры -всегда будут актуальны при любой сложившийся обстановке на рынке .

Ответить
Евгений Сульдин
19 марта 2022, 2:08

Артём, Полностью с вами согласен. И от себя добавлю насчёт того, что цены на жилье будут падать аж на 30-40%, ни что иное, как очередной выброс фейковых новостей. Цены растут на все, и недвижимость, не исключение.

Сергей ТСТ19 марта 2022, 10:35

да не будут падать , при форс мажорах , вообще не будет Цены ))) вы это, как то сахар сахар .почаще повторяйте ... и кричите сильнее может жители Детройта или Юга Италии вас услышат ... хоть как то отпустит их ..

Сергей ТСТ19 марта 2022, 17:46

а вы в ТЦ ходили последние дни ,неделю .. там уже закрыты многие брендовые магазины , если с 2020 года пустел "стрит ритейл" , а ТЦ как то еще держали и притягивали арендаторов , то теперь до 30 % площадей ( не в шутках а в квадратах ) уже уведомили ТЦ центры , что будут съезжать .. согласно договору такое арендаторы должны уведомить ТЦ за три месяца , сколько работников останутся без работы и сколько из них снимают жилье и съедут или в Россию или в Ближнее зарубежье ..а с учетом , что иностранцы не могут производить транзакции в доллар себе домой , то переводы через рубли съедают четверть доходов если они еще сохраняться .. Сколько без работы останутся те кто завязан на работе Аэропортов , Турагенств .. а те местные которые параллельно потеряют работы , начнут выдавливать приезжих ( арендаторов жилья ) с тех рабочих мест и сфер по которым ситуация не ударит напрямую ..

Дмитрий20 марта 2022, 14:50

в питере предложение аренды выросло в полтора раза. ценник начал падать

ID: 7867921122 марта 2022, 18:03

Когда попадает бомба в жильё, оно становится совсем не актуально. И страховая такие риски не оплачивает

Nadezda25 марта 2022, 17:09

Вы правы на 150 процентов ,это только люди которые не умеют считать деньги ,говорят что можно купить за кирпичи ???

Сергей ТСТ25 марта 2022, 18:06

за 30 дней с 24 февраля сальдо граждан покинувших РФ по паспортам РФ составило 500 000 человек , и почти столько сальдо по предъявлению иностранного паспорта , только механическая убыль в этом году составит до 1 млн граждан РФ и 1 млн иностранных граждан .. и почти 1 млн естественная убыль ... сокращение рабочих мест высвободит сотни тысяч квартир плюс к тем которые уже накопились в Московском регионе ... про Питер писать даже не стоит , про недвижимость в Питере лучше молча плакать ... Вы живете еще в начале нулевых ... все забудьте ... Новая реальность ....

Сергей ТСТ17 марта 2022, 20:01

чтоб остались текущие цены надо чтоб сахар был по 200 рублей гречка 400 рублей , подсолнечное масло 500 рублей .. так что ждем .. в текущей стоимости денег ( рублей ) цены уже не адекватные ... тем более в городах где очень много приезжих снимающих жилье ..

Ответить
ID: 7625771022 марта 2022, 13:59

Последние вздохи спекулянтов.

Ответить
ID: 637868022 марта 2022, 15:05

Кушать кирпичи будете, а запивать цементом?

Ответить
ID: 8654590122 марта 2022, 17:23

Циану нужны сделки по продаже недвижимости вот и печатают такие статейки «покупайте, а то квартиры вырастут в цене».

Ответить
ID: 5062456722 марта 2022, 17:24

Помните, что деньги признанный товар (это научная догма), который позволит купить другие товары, особенно во время кризиса.

Ответить
ID: 6566769522 марта 2022, 18:36

Такого кризиса ещё не было.

Ответить
ID: 7007416323 марта 2022, 10:02

Цены на недвижимость всегда будут расти, люди всё равно будут покупать, если есть возможность покупайте сейчас не откладывайте на потом.

Ответить
Сергей ТСТ23 марта 2022, 13:52

что вы кушать будите в бетонной коробке , вы реально не понимаете , что происходит и что это на годы в лучшем случае , а в худшем Мы как киевляне и харьковчане .. можем побежать за Урал кедровые орешки грызть ...

Юрий24 марта 2022, 14:23

Таких аналиток я на каждом шагу вижу, какие вы аналитики, цена за квадрат будет падать, это факт, если конечно зарплату не на бумаге повысят в три раза. Падение рынка минимум на 20% это факт.

Ответить
СОЮЗ
25 марта 2022, 11:05

Полностью согласна. Более того, мы это уже проходили два раза.

ID: 7940723324 марта 2022, 22:40

Заказная статья. Можно поспорить по любому выводу. Цель- покупайте сейчас и поскорее. Возьмём цитату» Вырастет ли спрос на аренду — вопрос очень спорный. Да, есть мнение, что те, кто не успел купить жилье, будут вынуждены его снимать, и это означает потенциальный рост спроса.». Выходит, что те кто не успел купить жильё и вынуждены будут снимать сейчас не снимают, а живут на улице?

Ответить
ID: 8908457927 марта 2022, 17:45

Рынок недвижимость это тотальный сговор застройщиков, банкиров и риелторов ☝️Если бы народ знал сколько обходиться один квадратный метр то они бы не покупали этот ужас цементный обшитое химией, из кирпича дом обходиться по тёплую кровлю 35-40 тыс кв/м самое дорогое жильё из клиённого бруса обходится 65 тыс . Люди вас разводят и наживаются , вкладывать миллионы в жильё это безумие , застройщики имеют 200-300 % у нас всё что касается материалов всё производится в России. С чего дорожают материалы ? Скоро вами займётся прокуратура ☝️

Ответить
Дмитрий2 мая 2022, 16:39

народ и так знает, минфин еще в позапрошлом году озвучил, что продают вчетверо дороже.

Дмитрий Дмитрий28 марта 2022, 17:09

Конечно, скорее всего, наверное, нет... Хотя, возможно и наоборот... Статья - вода! Ниочем.

Ответить
ID: 8280263730 марта 2022, 16:12

Друзья не связывайтесь с альтернативой, это погибель. Я связался в итоге потраченное время, нервы, деньги, и потерял хорошую ставку по ипотеке. Всем добра.

Ответить
ID: 5795999131 марта 2022, 12:56

Очевидно же, что участники цепочки между первым и последним звеном - люди без денег, которые из-за несчастных копеек (относительно стоимости недвижимости) начинают "луну крутить".

И чем длиньше цепочка, тем хуже для первого звена.

ID: 843971654 апреля 2022, 15:56

альтернатива это всегда риски, но о них все знают заранее. иногда это единственный вариант.
но проблема то сейчас не в альтернативе как таковой, а в финансовых проблемах в связи с известными событиями.

Сергей ТСТ4 апреля 2022, 18:47

да тут у нас полный оптимизм , четверть века рынок недвижимости рос в ( рублях ) да с коррекциями рублевых цен , но никто не хочет понимать , что росли от низкой базы , а от высокой расти просто не куда , известные событие в виде санкций это отрава , яд с отложенным эффектом , многие думают , раз вчера приняли санкции , а сегодня ничего не поменялось , то санкции пшык .. не санкции будут работать , как яд с замедленным действием ... как и на сколько просядет наша экономика по части промышленности и услуг ( рабочих мест ) в мегаполисах бог его знает ... в период кризисов ( война , дефолты , прочее прочее ) больше всего бьют по мегаполисам ... тут нет даже видимого сценария .. точнее они есть , но один хуже другого поэтому не хочется признаться насколько все может быть плохо ...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru